Что является капитальным строением на участке. Капитальное строительство и его виды

Объект капитального строительства – это такое сооружение, для возведения которого требуется произвести не только строительные, но и земельные работы. В РФ этот термин был официально утвержден в 2005 году. К данному понятию также относят и объекты, строительство которых не завершено.

Виды капитального строительства

Капитальное строительство подразделяют на 3 категории:

1. Жилое. Такие здания должны быть оборудованы всеми необходимыми для жизни коммуникациями (водоснабжение, электричество и т.д.). Также в обязательном порядке должна присутствовать не только наземная, но и подземная часть сооружения. Вторая обычно используется для производственных нужд (размещение бойлеров, погребов и т.д.).
2. Нежилое. Коммерческие или государственные постройки, созданные для временного пребывания людей (магазины, стадионы и т.д.).
3. Объекты незавершенного строительства (прекращение работ на неопределенный срок).

Классификации ОКС

ОКС принято разделять на категории, в зависимости от функционального предназначения здания:

1. Коммуникационные. Под данное понятие подпадают ЛЭП, мосты (всех типов), шоссе и другие объекты, возведение которых связано с межеванием и проектировкой.
2. Промышленные объекты (заводы, склады и т.д.).
3. Оборонительные сооружения.
4. Различные непроизводственные постройки (бытового, культурного и социального назначения).

В ГК РФ также принято классифицировать объекты КС по уровню значения (местные, региональные и федеральные).

Характерные черты объектов капитального строительства

Здания, причисленные к объектам капитального строительства, имеют следующие отличительные особенности:

• внушительное количество разрешительной и проектной документации, любое капитальное сооружение строго регламентируется на государственном уровне;
• полная стационарность, наличие мощного фундамента;
• продолжительный период эксплуатации объекта (5-100 и более лет);
• отсутствует возможность демонтировать здание и транспортировать куда-либо, допустим лишь полный или частичный снос постройки;
• обязательна процедура регистрации права собственности с занесением в РосРеестр.

Важно: для каждого этапа строительства предусмотрена своя проектная документация и определенные нормы. Любое отклонение от правил может поставить крест на судьбе будущего здания.

Что не может быть отнесено к ОКС

К объектам капитального строительства не относят:

• Нестационарные (иными словами передвижные) постройки. Под данным понятием подразумеваются мобильные сооружения, которые без проблем демонтируются и транспортируются. К таковым относят павильоны, киоски, бытовые сооружения и т.д. Обычно при их создании применяют легкие и недорогие материалы.
• Постройки временного характера, то есть воздвигнутые для обеспечения выполнения определенных задач при строительстве. К таковым относят склады, бытовки (помещение для времяпрепровождения рабочих), места хранения инвентаря и т.д. По регламенту такие здания должны существовать не более 5 лет.

Перечисленные выше объекты строительства не требуют каких-либо разрешений на строительство. К числу ОКС не относят временные постройки, которые без проблем (и ущерба) демонтируются и перемещаются.

Незавершенное строительство

Незавершенное строительство – главный бич российской градостроительной системы, с которым государство пытается активно бороться. Иногда в официальных отчетах можно встретить формулировку «объекты второстепенного назначения».

К таковым можно отнести любой тип объекта (дача, гараж и т.д.). Их не включают в реестр недвижимости до момента полного завершения строительства.

Причины приостановления строительства могут быть следующие:

• технические затруднения (при строительстве было обнаружены ошибки генерального плана, не позволяющие закончить его);
• геодезические (пример: в процессе разработки фундамента в земле обнаружились горные образования);
• дефицит материала;
• недостаточное финансирование (наиболее популярная причина задержек строительства, особенно гражданского).

Незавершенные постройки можно занести в РосРеестр, но их использование допустимо только когда объект полностью сдан. Процедура ввода в эксплуатацию отличается множеством бюрократических проволочек (необходимость сбора документов, десятки комиссий и т.д.).

На видео об объектах капитального строительства

Нередко бывают случаи, когда временный характер сооружений не очевиден. В таких ситуациях решение о причислении к ОКС осуществляется на основании экспертной проверки. Обычно её осуществляют сотрудники местных органов градостроительства, но при желании могут быть задействованы частные (независимые) эксперты.

Капитальное строительство включает в себя деятельность заинтересованных лиц, таких как государственные органы, физические и юридические лица, органы местного самоуправления, деятельность которых направлена на усовершенствование уже возведенных и строительство новых зданий и объектов.

Капитальное строительство с уверенностью можно назвать важнейшей отраслью производства, фундаментом для роста и развития остальных отраслей государства, является основным ресурсом расширения воспроизводства. К данному строительству также относятся выполнение проектных и поисковых работ, подготовка необходимой тех. документации, для будущего выполнения строительных, пусконаладочных, монтажных и других необходимых капитальных работ.

Процесс возведения новых производственных и непроизводственных сооружений, расширение и реконструкция, техническое перевооружение и модернизация имеющихся объектов и представляет собой капитальное строительство.

При помощи данного вида строительства происходит обновление изношенных объектов.

Капитальное строительство обычно проводится в несколько этапов:

1. Экономическое и техническое подтверждение проведения строительства
2. Технические и инженерные изыскания
3. Создание проекта
4. Организация строительства и его процесса
5. Приготовление площадки для строительства, возведение временных сооружений
6. Осуществление основного строительства
7. Введение в эксплуатацию

Также имеет место 2 способа реализации работ при капстроительстве :

• Подрядный. Имеет место при заключении договора о найме (подряд), и само строительство производится специализирующимися на этом компаниями, организациями, работниками;
• Хозяйственный. При таком способе осуществления строительства все необходимые и составляющие работы выполняются своими силами.

Вложения в капитальные строительства и само капитальное строительство тесно взаимодействуют друг с другом. Капитальные вложения являются источником финансов для непосредственного выполнения строительства.

В капитальные вложения обычно входят следующие расходы:

• Стоимость инвентаря и оборудования, необходимых для проведения строительства,
• Стоимость строительных работ,
• Стоимость работ по созданию проектов и смет,
• Стоимость монтажа
• Различные расходы на работников, выполняющих строительство и управление процессом.

Капитальное строительство подразделяется также на виды. Ниже рассмотрены капитальное строительство и его виды :

1. Новое строительство – при данном виде строительства, возводится совершенно новый объект, на новой площадке,
2. Расширение действующего объекта – в данном случае производится расширение имеющихся сооружений путем строительства нового здания на территории предыдущего,
3. Реконструкция – модернизация существующих сооружений. При таком виде капитального строительства расширения обычно не происходит, проводится улучшение технического уровня, переустройство объекта,
4. Техническое перевооружение – данная процедура похожа на реконструкцию, но при техническом перевооружении производится повышение качества технического характера отдельных участков объекта.

В РФ капитальное строительство имеет более 120 тысяч строительных и проектирующих предприятий, организаций. В данной отрасли задействовано приблизительно 5 млн. человек, что равно 10 % от общего числа трудоспособного населения, которое занято в народном хозяйстве.

Основными особенностями капитального строительства можно назвать следующие черты:

1. Если сравнить строительство с промышленным производством, продукция строительства недвижима и ее пользование происходит на месте создания. Ресурсы и орудия выполнения строительства передвигаются после завершения работ и выполняют заново процесс создания нового объекта. Данная особенность предполагает специальные формы управления и организации, дабы сводить к минимуму потерю времени и другие затраты на транспортирование техники и рабочих.
2. Процесс строительства занимает долгий период времени, не только месяцы, но и года могут быть потрачены на возведение крупного объекта. Такой долгий период труда вовлекает рабочие силы и различные средства техники в строительство.
3. Строительство связно с несколькими отраслями экономики и другими организациями и фирмами. Например, при строительстве необходимы материалы, здесь начинается взаимосвязь с организациями, поставляющими или создающими необходимое для строительства сырье. С фирмами и объединениями различных отраслей, строительство взаимодействует, осуществляя деятельность на заказ по планам организаций-заказчиков.

Капитальное строительство значимое и необходимое явление для государства и людей. При помощи строительства достигаются цели в улучшении условий объектов уже возведенных и создаются новые здания и объекты общественного пользования.

Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в государственном кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.

Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.

Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек: киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).

В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».

Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства (далее - ОКС)

Зданием называется наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.

Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (оборудование). Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

Здание является одним из видов строительных сооружений. Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей.

Здания изучает наука Типология, классифицирующая архитектурные объекты в их сравнении по общим признакам:

Функциональному назначению;

Объемно-планировочным параметрам;

Закономерностям формообразования;

Градостроительным функциям и требованиям к ним;

Эксплуатационным качествам.

По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:

Общественные здания;

Жилые дома;

Промышленные здания;

Здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.

Например : общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:

1) здравоохранение;

2) наука, просвещение и обучение;

3) воспитание и обучение;

4) физкультура и спорт;

5) массовый отдых;

6) транспорт и связь;

7) общественное питание;

8) торговля;

9) хозяйственно-бытовое обслуживание;

10) управленческо-административная деятельность;

11) коммунальные предприятия.

По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.

Например : жилые здания подразделяют на следующие типы:

Одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные);

Блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырех- квартирные двухэтажные; многоквартирные одно- двухэтажные);

Секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше);

Коридорные, коридорно-секционные;

Галерейные, галерейно-секционные.

Одним из примеров классификации зданий может служить следующая схема (рис. 2.1):

Рис. 2.1. Пример классификации зданий.

Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.

Индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.

Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Нежилые здания - это здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, и другие.

В процессе развития потребностей населения города типы зданий постоянно видоизменяются. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных форм.

Кроме типологической классификации, т.е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости. Выделяют 4 класса зданий. Каждому классу зданий предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.

Здания I класса . К ним относятся жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).

Здания II класса . Это здания массового строительства, жилые дома в 4-5 этажей.

Здания III класса представляют собой малоэтажные здания с небольшой вместимостью.

Здания IV класса . Это здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.

Основными составными частями зданий являются помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.

В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.). Комната - это неделимая функциональная часть здания.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например :

Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся также стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Строения. Законодательных определений понятия «строения » в Российском законодательстве не имеется. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду - «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание, либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи).

В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Впервые легальное определение категории «объект капитального строительства» (далее - ОКС) было введено ГрК РФ. Следует отметить, что категорией ОКС оперирует не только градостроительное законодательство, но и законодательство иных отраслей права. В частности, это относится к гражданско-правовой сфере, земельному, лесному законодательству и иным отраслям. Именно поэтому так важно разобраться в сущности данного определения, иметь четкое представление о том, что конкретно законодатель подразумевает под ОКС.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ ОКС - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (т.е. объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. По своей сути это положение не является определением как таковым в связи с тем, что оно не содержит сущностных характеристик данной категории, а сводится лишь к перечислению объектов, относящихся к ОКС.

Итак, к ОКС относят здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Перечисленные объекты являются ничем иным как разновидностью объектов недвижимости, следовательно, им должны быть присущи и все признаки недвижимости. Часть первая ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам согласно этой же статьи относятся и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Во-первых, из данной нормы можно вывести характерные признаки недвижимого имущества: неразрывная связь с землей, невозможное без несоразмерного ущерба их назначению перемещение, обязательная государственная регистрация. Это те признаки, которые непосредственно прописаны в положении ст. 130 ГК РФ. Но, кроме них можно выделить и иные. В частности, обязательность государственной регистрации объектов недвижимого имущества и отнесение к ним в порядке исключения воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов говорит о степени социальной, экономической и иной значимости недвижимого имущества, его высокой стоимости и особых условиях гражданского оборота. На основании всего вышесказанного можно вывести следующие признаки недвижимого имущества:

• неразрывная связь с землей;
• невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;
• обязательная государственная регистрация;
• высокая стоимость;
• высокая степень социальной, экономической и иной значимости.

Во-вторых, данная норма непосредственно перечисляет те объекты недвижимого имущества (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), которые в соответствии с ГрК РФ являются ничем иным как ОКС. Но для того, чтобы окончательно определить природу ОКС и отнести либо не отнести ОКС к разновидностям объектов недвижимости, необходимо разобраться с таким понятием как «капитальное строительство».

Законодательство РФ не содержит легального определения данной категории. ГрК РФ в ст. 1, посвященной основным используемым в кодексе понятиям, дает трактовку лишь термина «строительство», под которым понимается создание зданий, строений, сооружений. Иначе данное определение можно представить так: строительство- это создание объектов капитального строительства. Не слишком понятно, правда? Категория «капитальное строительство» и вовсе нигде не разъясняется, хотя законодательство, в том числе и ГрК РФ, активно им оперирует. Объясняется это видимо тем, что данный термин имеет экономическую природу и никакого отношения к строительству как к деятельности по возведению объектов изначально не имеет. В соответствии с «Современным экономическим словарем» капитальное строительство - это процесс создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ; одна из основных форм использования капитальных вложений, инвестиций . Довольно абстрактное определение, сущностные характеристики из которого вывести сложно. Толковый словарь русского языка С. И. Ожегова содержит следующее определение категории «капитальный»: основной, коренной, очень важный; капитальное строительство - сооружение новых предприятий, жилых зданий и т.п . Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что капитальным строительством (в данном контексте) является деятельность по возведению объектов недвижимости. Возникает вопрос: почему мы используем термин «капитальное строительство», а не «строительство» вообще? По моему мнению, это связано с тем, что «строительство» как деятельность распространяется не только на возведение объектов недвижимости, но также и на реконструкцию, ремонт, причем, не обязательно только в отношении недвижимого имущества как такового.

Из всего выше сказанного следует вывод о том, что ОКС являются разновидностями объектов недвижимости, следовательно, им присущи все признаки недвижимого имущества.

В этой связи интересным представляется также вопрос относительно природы различного рода подземных сооружений. Данная тематика довольно актуальна по ряду причин: развитие новых технологий, новаторских архитектурных решений, поиск «инвестиционной почвы», а также довольно актуальная для крупных мегаполисов проблема нехватки территории, свободной от застройки, и в то же время необходимость размещения тех или иных объектов.

Когда речь идет о подземных сооружениях правовое регулирование будет комплексным. Следует рассматривать в совокупности нормы градостроительного, гражданского, земельного законодательства, а также законодательства о недрах, являющимся своеобразной отправной точкой и ориентиром в регулировании данного рода объектов вообще. В связи с особенностью, высокой степени значимости данной сферы уровень ее правового регулирования – федеральный.

Недра – это разновидность недвижимости, что следует в первую очередь из ст. 130 ГК РФ. Ключевой вопрос данной тематики: относятся ли подземные сооружения к объектам капитального строительства?

Законодательство РФ содержит следующие определения термина «сооружение»:

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики», утв. Минэкономразвития РФ № ГГ-181, Минфином РФ № 13-6-5/9564, МНС РФ № БГ-18-01/3 02.12.2002);

Сооружения – инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций («Общероссийский классификатор основных фондов» ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что под сооружениями принято понимать различного рода объекты, имеющие обеспечительную функцию и являющиеся дополнительными, не имеющими самостоятельного значения при рассмотрении их вне взаимосвязи с объектом основным. Это вполне логично применительно к подземным коммуникациям различного рода, учитывая к тому же тот факт, что линейные объекты также относятся к ОКС. Сооружения также могут быть представлены в виде определенного обособленного пространства, не предназначенного для длительного пребывания в них людей, и имеющего также второстепенную обеспечительную функцию (например, для размещения оборудования).

Только термин «сооружения» законодатель рассматривает в привязке к определению «подземное». Таких категорий как «подземное здание» или «подземное строение» законодательство не содержит.

С одной стороны это вполне логично:

1) здания представляют собой архитектурно - строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу («Общероссийский классификатор основных фондов» ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359);

2) строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»).

Подземные объекты не подпадают под указанные категории исходя из их (категорий) видовых характеристик, а также своего рода «физических», «материальных» особенностей. Подземному объекту в силу своей природы не могут быть присущи структурные части здания или сооружения. Что же касается функциональных признаков, то исходя только из этих соображений существование подземных зданий и сооружений, как бы это удивительно не звучало, вполне возможно и существует на практике: метрополитен, подземные автостоянки, практикуемая в крупных мегаполисах практика размещения под землей наряду с обычными пешеходными переходами различного рода объектов общественного питания в виде отдельных кафе и ресторанов, а также объектов розничной торговли в виде отдельных магазинов. В качестве примера можно также привести и объекты военного и режимного значения: бункеры, бомбоубежища и т.д. Не стоит также забывать и о структурных частях здания (к примеру, подвальные помещения), которые не являются ОКС в полном смысле этого слова, так как рассматриваются только в привязке к основному объекту, но, несмотря на это, ему присущи все функции основного объекта, то есть здания. Такого рода помещения нередко используются для размещения спортивных клубов, магазинов, объектов общественного питания и т.д.

Все вышесказанное говорит о существовании в законодательстве РФ пробелов и коллизий в отношении регулирования вопросов, связанных с подземными сооружениями: юридически они не могут выполнять функции, присущие зданиям и строениям, так как не обладают должными признаками, присущими последним, но фактически они их выполняют, хотя в рамках их своеобразного правового статуса (сооружение) это просто невозможно.

Кроме того, подземному сооружению, как и любому объекту материального мира, свойственен износ. Дальнейшая эксплуатация такого рода объектов может привести к реальной угрозе жизни и здоровью человека, а также собственности. Возможно ли применение по отношению к категории «подземные сооружении» термина «ветхость», присущей изначально именно зданиям и сооружениям (ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард – свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям («Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»)

На данный момент особо острых ситуаций, связанных с регулированием данного вопроса, не возникало. Связанно это, на мой взгляд, с их достаточной редкостью. Строительство сетей метрополитена осуществляется и контролируется федеральными органами, подземные гаражи и автостоянки, а также иного рода подземные объекты встречались на практике как правило лишь на территориях городов федерального значения (Москва, Санкт – Петербург), а это все-таки несколько иной уровень регулирования. Однако, в последнее время такого рода объекты стали появляться и в других городах РФ, что в свою очередь ведет к необходимости более четкого правового регулирования данной сферы.

Одной из основных проблем законодательного регулирования ОКС является отсутствие должной классификации ОКС на ОКС федерального значения, регионального и местного. В ст. 10,14 и 19, 23 ГрК РФ содержится перечисления ОКС федерального, регионального и местного значения соответственно. Данные положения являются лишь перечислением соответствующих объектов, а это, в свою очередь, нельзя назвать классификацией, так как отсутствует должное основание, по которому она была проведена. Кроме того все эти нормы содержат следующую фразу: «... и иных объектов, размещение которых необходимо, для осуществления полномочий...», то есть перечень является открытым. Думаю, на основании всего вышеизложенного, предложенная законодателем классификация нуждается в доработке, по крайней мере, необходимо обозначить ее основание.

Прежде всего, следует определиться с тем, что же все-таки имеет в виду наш законодатель, говоря об ОКС федерального, регионального или местного значения.

Логически мы можем предположить, что ОКС федерального, регионального или местного значения, так или иначе связаны с решением вопросов федерального, регионального и местного значения соответственно.

Согласно ст. 2 ФЗ от 06. 10. 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы местного значения - это вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией РФ и настоящим ФЗ (то есть ФЗ № 131-ФЗ) осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно. Если абстрагироваться от официального толкования категории «вопросы местного значения», данного в законодательстве, и обратиться к толкованию лексическому, то смысл будет следующий: вопросы местного значения - это обстоятельства общественной жизни, имеющие значение для населения муниципального образования, регламентация которых зависит (осуществляется) от органов местного самоуправления. Суть заключается именно в этом.

Определений вопросов федерального и регионального значения законодательство не дает, но их можно вывести по аналогии. Таким образом, под вопросами федерального значения стоит понимать вопросы обеспечения жизнедеятельности населения РФ, решение которых осуществляется федеральными органами государственной власти. Вопросами регионального значения, соответственно, являются вопросы обеспечения жизнедеятельности населения субъекта РФ, решение которых осуществляется органами государственной власти субъекта.

Итак, с «вопросами» все более-менее ясно. Теперь необходимо связать эти категории с ОКС. На мой взгляд, единственная возможная логическая связь между ними заключается в том, что ОКС являются в некотором роде одним из средств, способов решения вопросов того или иного значения. Но это не непосредственные методы их решения, а косвенные, вспомогательные.

Исходя из всего вышесказанного можно вывести определения ОКС того или иного значения:

• ОКС федерального значения - это здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, предназначенные для выполнения вспомогательной обеспечительной функции в той области общественных отношений, регулирование которой относится к ведению РФ, то есть служащие целям реализации полномочий федеральных органов власти и/или подконтрольные им;
• ОКС регионального значения – это здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, предназначенные для выполнения вспомогательной обеспечительной функции в той области общественных отношений, регулирование которой относится к ведению субъектов РФ, то есть служащие целям реализации полномочий органов государственной власти субъектов РФ и/или подконтрольные им;
• ОКС местного значения – это здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, предназначенные для выполнения вспомогательной обеспечительной функции в той области общественных отношений, регулирование которой относится к ведению органов местного самоуправления РФ, то есть служащие целям реализации полномочий ОМС и/или подконтрольные им.

Как я уже говорила, основным вопросом законодательного регулирования ОКС является вопрос относительно основания классификации ОКС на ОКС федерального, регионального и местного значения. По моему мнению, наиболее рациональным решением данного вопроса является использование в качестве основания сфер ведения РФ, субъектов РФ и ОМС соответственно. В принципе, ГрК РФ об этом и говорит, но его положения нуждаются в некоторой доработке.

Cферы ведения РФ обозначены в статье 71 Конституции РФ, ОМС - в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», полномочия органов субъектов РФ можно вывести по остаточному принципу. Кроме того, при определении уровня принадлежности ОКС к ведению того или иного органа необходимо учитывать и территориальный критерий. В частности это относится к лечебно-профилактическим учреждениям, объектам жилищных фондов и т.д.

На основании всего вышеизложенного можно вывести классификацию ОКС соответствующего значения (Приложение).

Интересным и довольно проблемным является также вопрос относительно взаимосвязи и возможной взаимозависимости классификации ОКС по сферам ведения и права собственности тех или иных субъектов на ОКС.

В теории и на практике существует мнение, в соответствии с которым классификация по сферам ведения подразумевает и учет формы собственности на тот или иной ОКС. Кроме того, зачастую классификация по сферам ведения воспринимается именно как классификация по формам собственности, то есть произошло некое смещение понятий.

На мой взгляд, такой подход не совсем верен. Безусловно, форму собственности на ОКС учитывать следует и даже необходимо, ведь, зачастую если ОКС находится в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, то и сфера ведения будет соответствующая (к примеру, ОКС жилищных фондов). Однако, это возможный, но совсем не обязательный вариант, поэтому не стоит его абсолютизировать.

Необходимо учитывать то, что помимо государственной и муниципальной собственности у нас существует и такая ее форма как собственность частная, в которую входит имущество физических и юридических лиц. После «глобальной» приватизации государственного имущества во времена «перестройки» именно частная собственность стала главенствующей формой, которой остается и по сегодняшний день. Если при этом мы будем использовать в качестве основания классификации ОКС только форму собственности на них, большая часть ОКС просто из данной классификации «выпадет», не будет ими охвачена. Кроме того, зачастую право собственности и значение ОКС могут быть различными, не совпадать и не зависеть друг от друга.

По моему мнению, сфера ведения того ли иного органа власти в отношении какого-либо ОКС означает не наличие у этого органа правомочий собственника на ОКС, а наличие у него полномочий по контролю за владением, пользованием и распоряжением ОКС, полномочий по созданию необходимой базы для должного осуществления собственником своих прав, учитывая при этом значимость и возможную общественную ценность данного объекта. В связи с этим смешение понятий «сфера ведения» и «форма собственности» просто лишает нас адекватной, логичной и практически значимой классификации ОКС.

Еще один момент. В статье 14 ГрК РФ сказано, что схемы территориального планирования субъектов могут включать в себя карты (схемы) планируемого размещения ОКС регионального значения. ОКС федерального значения по смыслу статьи обозначать не надо. Схемы территориального планирования муниципального района, генеральные планы поселений и генеральные планы городских округов, согласно ст. 19 и 23 соответственно, включают в себя карты (схемы) планируемого размещения ОКС местного значения. ОКС федерального и регионального значения в документах территориального планирования поселения обозначаться не должны, что следует из положений указанных норм ГрК РФ. На практике же документы территориального планирования субъектов содержат не только карты (схемы) планируемого размещения ОКС регионального значения, но и ОКС федерального значения; документы территориального планирования поселений кроме карт (схем) размещения ОКС местного значения содержат и информацию о размещении ОКС федерального и регионального значения. Логически данное отступление от положений законодательства верно. Документы территориального планирования должны содержать полную и адекватную информацию о планировании развития территории, в том числе о функциональных зонах, о зонах планируемого размещения ОКС, о зонах с особыми условиями использования территорий. Такая информация не может быть полной без соответствующего обозначения в ней данных об ОКС федерального и регионального значения на документах территориального планирования субъектов и муниципальных образований соответственно. К примеру, если на территории городского поселения располагается лечебно-профилактическое учреждение регионального значения, это не значит, что данный ОКС не следует обозначать в генеральном плане поселения, без этой информации генеральный план просто будет неполным. Поэтому в этой части отступления от положений ГрК РФ вполне разумны.

Приложение

ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ

К объектам капитального строительства федерального значения относят:

 объекты федеральных энергетических систем;

 объекты систем ядерной энергетики;

 объекты федеральной транспортной системы;

 объекты путей сообщения;

 объекты информации и связи;

 объекты обороны и безопасности, оборонного производства;

 объекты производства различных ядовитых, наркотических веществ;

 объекты метеорологической службы;

 объекты федерального транспорта;

 объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

 объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы;

 объекты, обеспечивающие деятельность естественных монополий;

 объекты управления федеральной государственной собственностью (и сама собственность в том числе);

 объекты федерального финансового, валютного, кредитного,таможенного регулирования;

 объекты федеральных специализированных медицинских учреждений;

 и иные объекты, отнесенные в соответствии с законодательном к ведению Российской Федерации.

ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА РЕГИОНАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ

К объектам капитального строительства регионального значения относят:

 объекты, обеспечивающие деятельность архивных фондов субъекта Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие деятельность системы предупреждения чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидации их последствий;

 объекты, обеспечивающие дорожную деятельность в отношении автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения;

 объекты, обеспечивающие организацию транспортного обслуживания населения автомобильным, железнодорожным, внутренним водным, воздушным транспортом (пригородное и межмуниципальное сообщение);

 объекты, обеспечивающие содержание, развитие и организацию эксплуатации аэропортов и (или) аэродромов гражданской авиации, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие предоставление общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования по основным общеобразовательным программам в образовательных учреждениях, находящихся в соответствии с федеральным законом в ведении субъекта Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие предоставление начального, среднего и дополнительного профессионального образования (за исключением образования, получаемого в федеральных образовательных учреждениях, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации);

 объекты, обеспечивающие предоставление дополнительного образования детям в учреждениях регионального значения;

 объекты системы библиотечного обслуживания населения библиотеками субъекта Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие функционирование государственных музеев (за исключением федеральных государственных музеев, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации);

 объекты системы оказания специализированной медицинской помощи в кожно-венерологических, противотуберкулезных, наркологических, онкологических диспансерах и других специализированных медицинских учреждениях (за исключением федеральных специализированных медицинских учреждений, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации);

 объекты системы оказания специализированной (санитарно-авиационной) скорой медицинской помощи;

 объекты системы социальной поддержки и социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов, граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации, а также детей-сирот, безнадзорных детей, детей, оставшихся без попечения родителей (за исключением детей, обучающихся в федеральных образовательных учреждениях), социальная поддержка ветеранов труда, лиц, проработавших в тылу в период Великой Отечественной войны 1941 - 1945 годов, семей, имеющих детей (в том числе многодетных семей, одиноких родителей), жертв политических репрессий, малоимущих граждан;

 объекты специализированного жилищного фонда субъекта РФ;

 объекты, обеспечивающие деятельность государственных нотариальных контор;

 объекты, обеспечивающие организацию тушения пожаров силами Государственной противопожарной службы (за исключением лесных пожаров, пожаров в закрытых административно-территориальных образованиях, на объектах, входящих в утверждаемый Правительством Российской Федерации перечень объектов, критически важных для национальной безопасности страны, других особо важных пожароопасных объектов, особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также при проведении мероприятий федерального уровня с массовым сосредоточением людей)

 объекты, обеспечивающие деятельность мировых судей;

 объекты системы организации и осуществления на межмуниципальном и региональном уровне мероприятий по гражданской обороне, защите населения и территории субъекта Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие организацию проведения на территории субъекта Российской Федерации мероприятий по предупреждению и ликвидации болезней животных, их лечению, защите населения от болезней, общих для человека и животных, за исключением вопросов, решение которых отнесено к ведению Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие организацию деятельности аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований;

 объекты, обеспечивающие осуществление государственного контроля в области охраны окружающей среды (государственного экологического контроля) на объектах хозяйственной и иной деятельности независимо от форм собственности, за исключением объектов хозяйственной и иной деятельности, подлежащих федеральному государственному экологическому контролю;

 объекты, обеспечивающие подготовку, переподготовку и повышение квалификации лиц, замещающих государственные должности субъекта Российской Федерации, а также профессиональную подготовку, переподготовки и повышения квалификации государственных гражданских служащих субъекта Российской Федерации и работников государственных учреждений субъекта Российской Федерации;

 объекты, обеспечивающие участие в обеспечении подготовки, переподготовки и повышения квалификации лиц, замещающих выборные муниципальные должности, а также профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации муниципальных служащих и работников муниципальных учреждений;

 иные объекты, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов государственной власти субъектов. РФ.

ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МЕСТНОГО ЗНАЧЕНИЯ

К объектам капитального строительства местного значения относят:

 объекты автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами (в отношении районов) / автомобильных дорог общего пользования (в отношении поселений и городских округов), мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района / мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

 объекты, обеспечивающие организацию электро-, тепло-, водо- и газоснабжения, водоотведения, снабжения населения топливом;

 объекты, обеспечивающие организацию транспортного обслуживания населения муниципального образования;

 объекты системы предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций;

 объекты системы обеспечения первичных мер пожарной безопасности;

 объекты, обеспечивающие жителей муниципального образования услугами связи, общественного питания, торговли, бытового обслуживания;

 объекты системы библиотечного обслуживания населения муниципального образования;

 объекты, обеспечивающие население услугами организаций культуры;

 объекты физической культуры и массового спорта, проведения физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий местного значения;

 объекты, обеспечивающие обустройство мест массового отдыха населения;

 объекты, обеспечивающие деятельность архивных фондов местного значения;

 объекты, обеспечивающие сбор и вывоз бытовых отходов и мусора;

 объекты, объекты, обеспечивающие оказание населению ритуальных услуг;

 объекты гражданской обороны, защиты населения от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

 объекты, обеспечивающие функционирование аварийно- спасательных служб и (или) аварийно- спасательных формирований;

 объекты обеспечения безопасности населения на водных объектах;

 объекты лечебно- оздоровительных местностей и курортов местного значения;

 объекты, обеспечивающие организацию и осуществление работы с детьми и молодежью на территории муниципального образования;

 объекты, обеспечивающие охрану общественного порядка на территории муниципального образования, обеспечивающие функционирование муниципальной милиции;

 объекты первичной медико-санитарной помощи, скорой медицинской помощи (за исключением санитарно- авиационной), медицинской помощи женщинам в период беременности и родов;

 объекты, обеспечивающие функционирование системы общедоступного и бесплатного начального общего, основного общего, среднего (полного) общего образования;

 иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления

Тимонина Е.Д., ведущий юрист
Отдела нормативно-правового обеспечения ИТП «Град»