Аренда авто на что обратить внимание. Договор аренды офиса, с типовым договором
Размещено 13.12.2011 (актуально до 13.12.2012)
Предлагаем Вашему вниманию информацию, которая может быть полезна при заключении договора аренды нежилого помещения в России.
1. Аренда нежилого помещения
При заключении договора аренды стороны руководствуются рядом параметров: цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что они должны обратить внимание – юридическая чистота сделки.
Напротив, эффект экономии меньше в Ольденбурге, Геттингене Йене, Киле и Вюрцбурге. Напротив: в Дрездене, Дюссельдорфе и Ростоке единственная квартира на самом деле дешевле, в Ростоке она даже на 15 процентов дешевле. В Лейпциге, с другой стороны, со стороны цены, в среднем, неважно, живут ли студенты вместе или одни. Здесь квадратный метр последовательно стоит семь евро.
Это особенно важно для учащихся. Сравнение Германии показывает, что самые дешевые города ожидаются на востоке и западе страны, особенно в районе Рур. За этим следуют Гельзенкирхен, Дуйсбург, Изерлон и Вупперталь. Дешевые инсайдерские советы - Ольденбург, Кассель, Кобленц и Саарбрюккен.
Практика свидетельствует, что наиболее обаятельные и прекрасно воспитанные люди впоследствии оказываются фигурантами именно по уголовным делам, и вменяют им именно мошенничество.
Мошенники являются элитой преступного мира. С ними очень приятно общаться, но это общение недолгое – в определенный момент они всегда исчезают. И Вы понимаете, что они исчезли с Вашими деньгами и документами. Увы, все имеют свои недостатки, и только мошенники выглядят идеально.
На другом конце спектра стоит дорогой Мюнхен. Не удивительно: в Мюнхене вы должны выкладываться для синглов больше, чем в Рурской области. Другие аномалии: в Дармштадте студенты должны платить более чем вдвое больше за квадратный метр, чем в Магдебурге. Эти два города лежат за Мюнхеном в рядах двух и трех ценовых графиков.
Также в Гейдельберге, Дармштадте и Фрайбурге в Брейсгау уровень цен высок. Принимая Восточную Германию и Северный Рейн-Вестфалию. Сенат Берлина также своевременно принял требуемое государственное постановление. В этой статье рассматриваются следующие вопросы.
2. Чем рискует арендодатель
Его помещение может быть использовано не по назначению;
Он может не получить арендную плату;
Получать её не в полном объеме или позже оговоренного времени;
Повреждение или пропажа имущества;
Арендаторы могут неожиданно исчезнуть, и вместо них арендодателя будут ежедневно навещать разъяренные кредиторы и невозмутимые сотрудники правоохранительных органов.
С ценовым тормозом, требуемым берлинской ассоциацией арендаторов в течение длительного времени, в настоящее время впервые введены правовые нормы в гражданском кодексе, которые пытаются прекратить чрезмерные претензии арендодателя при заключении договора аренды. К сожалению, наши предложения по улучшению не были учтены в законодательном процессе. Таким образом, новый закон допускает множество исключений и лазеек, которые могут быть использованы для обхода строгого ограничения на аренду лизинговой арендной платы.
Законодательная формулировка о ценах на аренду
Если для жилья, расположенного в районе, регулируемом постановлением пункта 2, с жестким рынком жилья, заключен договор аренды, арендная плата не может превышать местную сравнительную арендную плату более чем на десять процентов в начале аренды. Правительства провинций уполномочены назначать районы с жесткими рынками жилья с помощью постановления на срок не более пяти лет. Области с плотным рынком жилья существуют, когда адекватный запас населения с арендным жильем в муниципалитете или части сообщества особенно уязвим для адекватных условий.
3. Чем рискует арендатор
Ему могут попытаться сдать в аренду помещение, на которое «арендодатель» не имеет прав, взяв задаток (подобные случаи, широко распространены);
При заключении договора субаренды субарендатор зависим от намерений не только арендодателя, но и собственника;
Арендатор может резко увеличить размер арендной платы после вложения арендатором значительных средств в обустройство помещения.
Это может иметь место, в частности, если. Арендные ставки растут значительно быстрее, чем в среднем по стране. Средняя арендная плата домашних хозяйств явно превышает средние по стране. Постоянное население растет без необходимости в новом жилье, в этом отношении требуется создание жилья или.
Низкая доля вакантных должностей является высоким спросом. Законодательное постановление в соответствии с приговором 1 должно быть выпущено не позднее, исходя из указанных причин, должно основываться на том, какие факты являются областью с плотным рынком жилья в отдельных случаях. Кроме того, это должно быть ясно из соображений, которые меры провинциального правительства будут принимать в районе и периоде времени, определяемом постановлением в соответствии с предложением 1, с тем чтобы исправить ситуацию.
4. Преимущества – на стороне арендодателя
На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача арендатора – по возможности смягчить требования арендодателя и избежать дополнительных обязательств арендатора перед арендодателем и т.д.
5. Советы СТОРОНАМ перед заключением договора аренды
Арендные премии и повышение арендной платы, согласованные с предыдущим арендатором в течение прошлого года до прекращения аренды, будут не учитываться при определении предварительной аренды. Расчет по предложению 1 основан на местной сравнительной арендной плате, которая должна была бы применяться в начале аренды без учета модернизации. Любое соглашение, отклоняющееся от положений этого подраздела, в ущерб арендатору, недействительно. Для соглашений о размере арендной платы в начале аренды это применяется только в случае превышения допустимой арендной платы.
На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании.
Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение - ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме.
Арендодатель должен предоставить арендатору слишком много арендной платы в соответствии с правилами освобождения от несправедливого обогащения. Разделы 814 и 817 предложение 2 не применяются. Жалоба должна содержать факты, на которых основана жалоба о согласованной арендной плате. Хозяин обязуется по просьбе лизингополучателя предоставить информацию об этих фактах, имеющих отношение к допустимости согласованной арендной платы, в соответствии с положениями этой подраздела, поскольку эти факты не являются общедоступными, и арендодатель может легко предоставить информацию об этом.
Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Для удостоверения полномочий сторон нужно проверить:
Учредительные документы, Свидетельство о государственной регистрации;
Свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя;
Заверенную копию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор);
Статья 229 Вступительного акта Гражданскому кодексу
Все декларации в соответствии с пунктами 2 и 3 должны быть в текстовой форме. Размер арендной платы, фактически оправданный в предыдущей арендной шкале, остается неизменным. Эта брошюра не заменяет юридические консультации. Очень важно, чтобы вы обращались за юридической консультацией, прежде чем следовать инструкциям.
Время работы консультационных центров
В исследовании о влиянии тормоза цены аренды в Берлине. Перемещение в большинстве случаев не без стресса. Потому что: что-то всегда! Но кто планирует что-то перспективное, что может по крайней мере избежать неприятностей. Например, при аренде фургона. Ничто не является более раздражающим, чем если фургон слишком мал или вы не можете найти подходящую парковку для движущегося фургона перед старой или новой квартирой.
Протокол избрания на должность руководителя;
Если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!) является приложением к договору);
В отдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на котором он был уполномочен заключать эту сделку.
Возьмите в аренду правый фургон
Чтобы ваши вещи и мебель благополучно прибыли в новый дом, вот несколько важных советов для вашего движения. Размер вашей мебели и вещей определяет размер движущегося транспортера для аренды. Например, если вы хотите транспортировать новую кровать из мебельного магазина в свой дом, обычно обычно нужен обычный пикап. Для особо громоздких вещей и небольшой квартиры с 1 спальней, это должно быть больше фургона.
В 2-3 комнатах вы должны арендовать длинный спринтер. Если вы хотите передвигаться с размером 3-4 комнатных квартир, то вы не сможете договориться с длинной версией спринтера. Аренда 7, 5-тонного грузовика позволит вам легко хранить свою мебель и вещи.
Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале.
В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Вы ищете движущийся фургон в Кельне? Затем сделайте сравнение фургонов с нами и обеспечьте себе дешевый транспортер в вашем районе. Не только в Кельне, но и в других крупных городах, таких как Берлин, Гамбург или Мюнхен, вы получаете плотную сеть арендных станций.
Примеры аренды фургонов в Кельне. У вас есть какие-либо вопросы или проблемы при бронировании подходящего прокатного автомобиля? Наш персонал службы поддержки клиентов - 365 дней в году. Наши коллеги также с удовольствием посоветуют вам лично и забронируют подходящий автомобиль напрокат вместе с вами.
Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текст договора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными.
Для кого стоит односторонняя аренда
Если вы переезжаете в город, это не проблема, аренда автомобиля на пикапе снова. Вы также можете пойти в несколько туров с движущимся фургоном, если это необходимо. С другой стороны, если это далеко, односторонняя аренда может быть практическим вариантом. Он включает в себя репатриацию арендованного автомобиля компанией по прокату автомобилей. Для вас это означает, что вы можете просто перенести свой фургон для вылета на станцию найма партнера в компании по прокату автомобилей в пункт назначения и сэкономить на стоимости и времени на возвращение.
В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно.
Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются.
Применять вовремя для зоны без остановок
В статье «Встреча и возвращение транспортера» вы узнаете, что искать при приеме и возврате. Бытовая проблема в городах: отсутствие парковки. Любой, кто найдет место для парковки после работы на пороге, будет рад выиграть лотерею в лотерее. Так как движение все равно связано со стрессом, вы не должны надеяться на шестерку в лотерею в день вашего движения. Вместо этого обращайтесь в зону без остановок прямо перед старой и новой квартирой. Затем удаляемый фургон можно легко загрузить и выгрузить ваши друзья или помощники по переселению студентов.
Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режим использования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньше поводов для разногласий.
Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный или долгосрочный, подлежащий государственной регистрации.
Зона без остановки может быть запрошена либо через районное управление дорожного движения, либо через специализированную компанию. Преимущество компании заключается в том, что они подают заявку на зону ожидания для вас и даже устанавливают знаки. Чтобы своевременно установить зону удержания, лучше запросить ее за 14 дней до переезда. При загрузке предметов убедитесь, что у вас также есть достаточное крепление груза. Это является юридически обязательным. Если речь идет о нарушениях или даже несчастных случаях, угрожают высокие штрафы.
По сравнению с международными стандартами жилье в Малайзии довольно дешево. Однако в центре Куала-Лумпура цены, как правило, очень высоки. Если стоимость жилья является проблемой, рекомендуется избегать центральных районов и идти в место на окраине. Какой тип размещения доступен?
Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в российских рублях, а сумма в иностранной валюте – способом определения размера арендной платы.
Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п.
В Малайзии существует широкий спектр свойств. Его можно найти в квартирах, таунхаусах, бунгало и кондоминиумах. Кондоминиумы являются любимым местом проживания для иностранцев. Они огорожены и оснащены персоналом безопасности и камерами. Очень часто они также включают в себя бассейны, теннисные корты и другие удобства для отдыха. Они были разработаны для обеспечения определенного чувства безопасности, но это, конечно, часто связано с дополнительными расходами.
Квартиры и дома могут быть представлены полностью меблированными, полу-мебелью или без мебели. Меблированные номера - самый удобный способ, но мебель не всегда соответствует вкусу потребителя. Дом без мебели может включать кухонную мебель или быть полностью пустым.
Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами.
При поиске жилья вы должны не только обратить внимание на жилье, но и на условия всего здания или дома. Имейте в виду, что движение в некоторых городах, таких как Куала-Лумпур или Пенанг, может быть очень плотным, поэтому рекомендуется найти жилье, которое находится рядом с вашим рабочим местом, международными школами, торговыми и развлекательными центрами.
Агентства недвижимости расположены в городских районах Малайзии, но, конечно, вы также можете найти их за пределами крупных городов. Если вы решите проконсультироваться с агентом по недвижимости, вы должны знать, что именно вы ищете заранее. Ознакомьтесь с наличием и ценами перед возобновлением поиска в агентстве и будьте как можно более конкретными с характеристиками объекта. Прежде чем посещать недвижимость с агентом, мы рекомендуем посетить этот район самостоятельно, чтобы получить представление о собственности.
6. Советы АРЕНДАТОРУ перед заключением договора аренды
Перед заключением договора аренды офиса от собственника в Москве с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он уполномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ.
Если собственники имеют лишь свидетельство о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года), то в Мосрегистрации с таким свидетельством могут возникнуть проблемы.
Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом.
7. Cоветы АРЕНДОДАТЕЛЮ перед заключением договора аренды
При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования.
8. О повышении арендной платы
В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».
Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды.
Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет.
Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон».
Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка. В договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции).
9. Подводя итоги
Законодательство, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости, несовершенно и противоречиво.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно. Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона.
Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.
| Обсудить на форуме |
|
| |
|
Итак, вы решили арендовать офис.
Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС - принять к вычету.
Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности. Иначе договор аренды не будет считаться документом, подтверждающим «налоговые» расходы арендатора. Таково мнение финансистов (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Коммунальные услуги
Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.
Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:
- в составе арендной платы;
- напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
- через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
- компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.
«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).
Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты - когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.
Прямой договор с «коммунальщиками». Заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку» к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете - к расходам по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики» вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых, речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».
Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.
Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия - от имени агента или от имени принципала - стороны определяют в договоре.
У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи...
Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.
Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет. Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.
Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.
Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию. Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.
Неотделимые улучшения
Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?
Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.
Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.
Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.
Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?
Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.
Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.
Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.
Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).
Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.
Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом - через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.
Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.
Арендовать ли помещение у гражданина?
Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.
Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину - не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.
Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).
