На что обратить внимание в договоре аренды офиса. Договор аренды. Юридические нюансы, на что обратить внимание

11.05.2019 | Налоги ЕНВД

В прошлом номере нашего журнала мы рассказали о том, какие трудности ждут фирму (арендодателя), если она решила сдать часть своих помещений в аренду. В частности, как действовать арендодателю, если тот, кто снимает помещение, упорно не платит деньги. Но и у второй стороны договора аренды – арендатора проблем немало. Разобраться в них поможет наша статья.

Это своеобразное местоположение, на вершине холма, предлагает несравненный вид на огромное пространство голубой залива. Понятно поэтому, что город предлагает очень разнообразный ландшафт с точки зрения жилищных решений, а изобилие вариантов - хорошая новость, когда приходит время искать жилье, которое максимально подходит для их нужд.

Прокат высокого качества предотвращает расхождения между арендатором и арендодателем. Целью должен быть взаимно сбалансированный контракт и удовлетворение сторон. И качественное агентство недвижимости должно работать на благо своего клиента при балансировании контракта. Поэтому следует также обратить внимание на вопрос о финансовой безопасности в договорах аренды.

Ю. Никерова, эксперт бератора «Современная налоговая энциклопедия»

Итак, вы решили арендовать офис.

Заключая договор аренды помещения, внимательно изучите его условия. Иначе впоследствии вы можете оказаться в ситуации, когда будете не вправе списать понесенные расходы в уменьшение налогооблагаемой прибыли, а входной НДС – принять к вычету.

Теперь это будет ниже, поскольку резервные копии служб больше не будут учитываться в максимальном объеме безопасности. Раньше это могло быть до шести раз ежемесячной арендной платы. Снижение высокой безопасности было оправдано осложнениями в доступе к стандартному жилью для граждан с низким доходом.

По соглашению сторон, насколько высока уверенность в том, что они ведут переговоры в соответствии с законом, однако договорная трактовка его использования и интересов очень важна. Однако Арендодатель должен заплатить эту гарантию Арендатору. Лизингополучатель имеет право на проценты по гарантии от его предоставления, по крайней мере, по установленной ставке.

Очень важно, чтобы арендодатель имел право собственности на сдаваемое в аренду помещение. Если такое право есть, то в договоре аренды должна быть указана ссылка на документ, удостоверяющий право собственности. Иначе договор аренды не будет считаться документом, подтверждающим «налоговые» расходы арендатора. Таково мнение финансистов (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № ).

Лучше не рекомендовать выпуск процентных ставок в аренде. Если проценты не установлены так, заемщик выплачивает обычные проценты, необходимые для кредитов, предоставленных банками в месте нахождения или месте нахождения должника на момент заключения договора.

Арендодатель будет учитывать то, что арендатор должен предоставить в аренду, а не только «арендный» долг, но то, что «арендатор должен арендовать», должно быть всей дебиторской задолженностью, которую арендатор имеет против арендатора из-за аренды. В бывшем Гражданском кодексе содержится точный список требований, по которым можно было бы зачесть залог. Теперь, чтобы компенсировать задолженность перед ценной бумагой, арендодатель не нуждается в решении суда или согласии арендатора, поэтому очень важно, как используется эта безопасность.

Коммунальные услуги

Как правило, фирма-арендатор платит не только за аренду предоставленного ей помещения. Она платит и за потребляемые ею коммунальные услуги. Договор аренды может предусматривать разные способы оплаты расходов на электроэнергию, воду, тепло и прочие услуги.

Так, оплачивать услуги «коммунальщиков» арендатор может четырьмя способами. Вот они:

Мы знаем, что возможна успешная аренда недвижимости. Однако следует обратить внимание на каждую деталь, которая влияет на общий результат аренды. Из опыта мы знаем, что успех приходит только в том случае, если все затраты сводятся к минимуму и максимизируются.

С течением времени меняется рынок недвижимости и способы решения реальных проблем. Разумеется, услуги и потребности клиентов также меняются. Наша компания отвечает вашим требованиям и предлагает вам революционную услугу по управлению арендой, которую не предлагает никакая другая компания по управлению арендой.

в составе арендной платы;
напрямую, заключив договоры с поставщиками коммунальных услуг;
через посредника, который связывает производителя коммунальных услуг с их потребителем-арендатором;
компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы.

«Коммуналка» в составе арендной платы. Для арендатора это наиболее оптимальный вариант. Арендодатель выставляет счет-фактуру и акт, где коммунальные услуги включены в стоимость арендной платы. Цена аренды состоит из постоянной (плата за наем помещения) и переменной части (плата за «коммуналку»). Эту сумму арендатор вправе отнести на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В бухгалтерском учете сумму арендной платы включают в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Входной НДС по арендной плате арендатор вправе принять к вычету (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Измените способ аренды недвижимости

Это управление арендной платой, где мы заботимся обо всех вещах, связанных с предоставлением собственности, чтобы обеспечить максимальную доходность от собственности без каких-либо забот для владельца.

Управление арендой - Недвижимость без забот

Неоспоримым преимуществом является наш 14-летний опыт управления недвижимостью, а также рынка недвижимости, благодаря которому у нас есть постоянно обновляемая база данных требовательных клиентов, реклама на более чем ста сорока серверах недвижимости, включая самые известные и фейсбуки.

Зачастую договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Один из вариантов такой оплаты – когда арендатор заключает договоры с «коммунальщиками» напрямую.

Прямой договор с «коммунальщиками». Заключив прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, арендатор вправе отнести расходы на «коммуналку» к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (п. 1 ст. 254 НК РФ). А в бухгалтерском учете – к расходам по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). Входной НДС по коммунальным услугам арендатор, как и в первом случае, вправе принять к вычету. Этот вариант был бы хорош, если бы не был слишком трудоемок. Дело в том, что «коммунальщики» вряд ли согласятся подписывать договоры с целым «сонмом» арендаторов. Во-первых, речь может идти только об арендаторах, которые заключают долгосрочные договоры аренды. А мелкие фирмы, как правило, часто меняют свое местоположение. Во-вторых, они чаще, чем крупные фирмы, оказываются неплатежеспособными. В-третьих, у фирм-арендаторов нет оборудования для получения электроэнергии, воды, тепла и прочих услуг. А покупка такого оборудования требует немалых денежных трат, что не всем бывает по карману. Этот факт является главным препятствием для заключения прямых договоров с «коммунальщиками».

Мы очень успешно и быстро занимаем ваши единицы проката. Мы на вашей стороне, мы хотим знать ваши потребности и требования, мы знаем все аспекты, связанные с арендой недвижимости, давайте устранить все риски и неудобства для жильцов, обеспечивая максимальную отдачу с минимальной нагрузкой от вас и вашей собственности с нами прекратить думать о продаже недвижимость для аренды с арендаторами, напротив, вы начинаете думать о покупке недвижимости в аренду, и вы будете использовать нашу сложную систему для создания экономики дохода - вопрос, в котором сдается доход, и вопрос об особенностях ипотечных платежей.

Если нет возможности заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг, можно попробовать сделать это через посредника.

Оплата «коммуналки» через посредника. В этом случае речь идет об агентском договоре, по которому одна сторона (агент) по поручению другой стороны (принципала) обязуется за вознаграждение и за счет принципала совершать юридические и иные действия. От чьего имени будут совершены эти действия – от имени агента или от имени принципала – стороны определяют в договоре.

Мы хотим убедить вас, что аренда недвижимости начинается с обращения к управлению арендой. В это время рынок аренды насыщен, поэтому аренда обычно решает в дополнение к местоположению и размеру имущества, а также цене. Каждый владелец недвижимости, конечно же, пытается занять все свои объекты по максимально возможной цене. Доступные свойства, с другой стороны, лучше сдаются в аренду, а собственники получают регулярный доход, не теряя доход от какой-либо свободной недвижимости.

В дополнении к поиску права арендатора, осуществление проверок и последующей передачи единиц управления аренда копий договоров аренды и других документов, связанные с использованием жилых или коммерческих единиц против этих шагов определения справедливой рыночной арендной платы в отношении местоположения и состояние имущества, регулярные проверки имущества, устранение возможных неисправностей или сбоев, передача энергии новому арендатору, обратная проверка правильной арендной платы и ежегодного выставления счетов.

У этого варианта тоже есть существенный недостаток: ваш арендодатель может выступить в роли посредника (вашего агента), но только в том случае, если агентский договор будет подписан раньше, чем арендодатель заключит прямые договоры с коммунальными службами. Иначе сделку нельзя признать заключенной во исполнение поручения принципала (п. 6 информационного письма ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85). Невозможно себе представить, чтобы арендодатель сначала сдал помещение в аренду, а затем уже начал заключать договоры с «коммунальщиками». Ведь в этом случае арендаторы некоторое время должны пользоваться помещением бы без света, тепла, связи...

Не менее важным является выбор правильного поставщика энергии и постоянный контроль над рынком, чтобы выяснить, появился ли новый, более рентабельный поставщик услуг. Если администраторам удастся договориться о более дешевом поставщике энергии, то это, несомненно, будет отражено в ежемесячных сборах.

Ключевым моментом является тот момент, когда вы решили назначить свой жилищный блок руководству по аренде. Конечно, доверие к сервису и в обществе важно, если вы в состоянии выполнить свои требования. Критерием должен быть не только размер вознаграждения, но и соотношение между качеством и ценой. Мы стремимся оптимизировать этот коэффициент, чтобы качество услуг было высоким и вознаграждение было адекватным.

Как вариант решения этой проблемы, можно предложить следующее. Если среди арендаторов окажется крупная солидная фирма, которая уже долго арендует помещение, и у нее есть реальная возможность заключить прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и тепла, то для других арендаторов эта фирма может стать агентом по закупке коммунальных услуг. Но, как в описанной выше ситуации, ей придется «раскошелиться» на оборудование для получения энергии, топлива и воды.

Наша компания специализируется на недвижимости по всем направлениям, наши услуги сложны, качественно, и мы можем конкурировать с полным спектром предложений других компаний. В нашей стране по-прежнему остается высокий процент владельцев недвижимости, которые управляют своим собственным управлением недвижимостью, они не понимают, насколько легко им будет принадлежать собственность, когда это наша компания.

Не ждите, пока не возникнет проблема. Это, скорее всего, будет иметь место, когда домовладельцы сами осуществляют управление имуществом. Не стесняйтесь доверять управление вашей собственностью профессионалам. Для владельцев этого недостаточно, чтобы согласиться только на проточную воду в доме и сиять в коридоре. Важное значение имеет управление зданием, то есть ремонт и инвестиционное планирование, закупки энергии и связанные с ними настройки платежей.

Компенсация коммунальных расходов. На практике это самый распространенный вариант расчетов. Арендодатель оплачивает счета за коммунальные услуги сам, в том числе и долю арендатора. Потом на основании документов поставщиков коммунальных услуг он перевыставляет арендатору счет. Сумма по счету равна размеру понесенных арендодателем коммунальных расходов по сданному в аренду помещению. Оплачивая эти счета, арендатор компенсирует «коммунальные расходы» арендодателя.

Важнейшим аспектом управления арендой является общение. Мы с людьми в повседневных контактах, и для лучшего общения у нас есть специальная административная онлайн-система. Таким образом, мы стремимся максимизировать качество связи между нами и владельцем и позволяем им получать информацию об их недвижимости 24 часа в сутки. Это значительно минимизирует потери и неудобства.

Стоимость услуги включает юридические консультации и юридические услуги, особенно при переговорах о договорах аренды и субаренды, напоминаниях, звонках и свидетельствах. Восстановление долгов очень дешево для наших клиентов. Давайте убедим вас, что, как и ваше здоровье, которое вы доверяете врачам, автосервису, парикмахеру для волос, вам будет выгодно использовать управление арендой, если вы решите арендовать недвижимость, а также если вы решите купить недвижимость в аренду.

Однако при этом варианте входной НДС по коммунальным услугам арендатор будет вынужден учесть в стоимости потребленных услуг. Принять его к вычету он не сможет. Объясним, почему.

Не являясь продавцом коммунальных услуг, арендодатель не должен выставлять арендатору счета-фактуры на сумму компенсации этих услуг. Так считают финансисты (письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234). Правда, речь в письме идет только о компенсации расходов на электроэнергию. Но правила договора энергоснабжения применимы и в отношении договоров тепло-, водоснабжения и других аналогичных договоров (ст. 548 ГК РФ). То есть, арендатор не получит счет-фактуру продавца и, как следствие, не сможет зачесть входной НДС.

Наша компания готова отвечать на ваши вопросы и комментарии каждый день недели, 24 часа в сутки, пытаясь помочь всем и всегда иметь возможность найти решение вашей проблемы. Не стесняйтесь обращаться к нам и воспользоваться нашими профессиональными услугами.

Если вы планируете арендовать недвижимость, будь то жилая или коммерческая, вы рано или поздно обратитесь в агентство недвижимости. Если вы решите для нас, при первом контакте наш представитель даст вам подробное описание арендованного имущества и даст вам представление о размере аренды. Первый контакт, скорее всего, состоится по телефону или электронной почте, но мы также рекомендуем вам агента по недвижимости.

Неотделимые улучшения

Как правило, договор аренды обязывает арендатора не только оплачивать коммунальные услуги, но и поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить его текущий ремонт. Но нередко улучшения, сделанные арендатором, можно квалифицировать не как ремонт, а как модернизацию объекта аренды. Иногда такие улучшения становятся неотделимы от самого имущества. Что нужно сделать арендатору, чтобы учесть понесенные расходы при расчете налога на прибыль?

На следующем этапе наш агент по недвижимости организует личный тур по недвижимости. Брокер сам возьмет собственность или попросит фотодокументацию. Вам также потребуется подтверждение права собственности на собственность или согласие владельца с намерением арендовать недвижимость: выписку из земельного кадастра, чтобы вы имели право арендовать ее и любую другую документацию, которая может помочь вам арендовать.

Он также предоставит вам агентское соглашение для подписания. У вас есть два типа договорных отношений: заключение неисключительного брокерского соглашения или эксклюзивных соглашений. Контракт определяет стороны, предмет агентского соглашения, назначение и характеристики имущества, размер арендной платы, размер комиссии, срок действия контракта и условия возможного вывода.

Укажите в договоре аренды: кто и за чей счет будет модернизировать объекты аренды. Впоследствии от этого будет зависеть, кому придется амортизировать неотделимые улучшения имущества.

Согласие арендодателя. Если арендатор решил модернизировать арендованное имущество, ему нужно заручиться согласием арендодателя. Иначе арендатор не вправе требовать возмещения своих расходов по улучшению (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Не получив «добро» от арендодателя, арендатор не сможет амортизировать неотделимые улучшения или учесть их в «налоговых» расходах. А вот собственником капитальных вложений арендатора все равно будет арендодатель, даже если он и не возместит расходы.

Контракт четко и точно определяет права и обязанности арендодателя и нашего агентства недвижимости. Среди прочего, он определяет, например, когда он может действовать независимо и где процедура подлежит согласию продавца. Идеальным для обеих сторон является то, что наш брокер имеет право на все операции в процессе аренды, за исключением подписания договора аренды.

Контракт всегда заключен на фиксированный срок, оптимальный период составляет от 3 до 6 месяцев с ежемесячным периодом уведомления и возможностью продления, если он не находится в аренде в течение срока действия контракта. Плата за посредничество оплачивается потенциальным арендатором и обычно составляет 1, 5 месячной арендной платы за жилые единицы и 2 ежемесячных арендной платы за коммерческую недвижимость.

Если арендатор «неоделимо улучшил» объект без согласия арендодателя, встанет вопрос, как эти улучшения нужно учитывать? Сначала на счете 08, а затем списать их на счет 01? С одной стороны, это верно, но, с другой стороны, такие капитальные вложения не являются собственностью арендатора. Получается, что учитывать их на счете 01 нельзя.

Аренда основана на договоре аренды между арендатором и арендодателем. Действующий договор должен быть в письменной форме и должен включать: указание сторон, точную спецификацию предмета аренды и определение оборудования и оборудования арендованных помещений и их условий. В договоре аренды также должен быть указан метод расчета арендной платы, оплаты услуг, предоставляемых с использованием помещений, способа оплаты и случаев, когда арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить арендную плату, оплатить услуги или изменить другие условия аренды.

Чтобы не сталкиваться с подобными трудностями, постарайтесь все же получить согласие арендодателя. Тогда неотделимые улучшения перейдут в разряд амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Кто из сторон договора аренды станет начислять амортизацию, будет зависеть от того, возмещает расходы на капвложения арендодатель или нет?

Если арендодатель возмещает затраты арендатора. По окончании срока аренды неотделимые улучшения останутся в собственности арендодателя, поэтому арендатор вправе потребовать от него возмещения своих расходов.

Обязанность арендодателя компенсировать затраты на неотделимые улучшения следует закрепить в договоре аренды.

Компенсировав арендатору расходы на модернизацию, арендодатель будет начислять их амортизацию в налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но начать начислять амортизацию собственник сможет не раньше того месяца, в котором он возместит арендатору затраты (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Если арендодатель не возмещает затраты арендатора. Амортизировать неотделимые улучшения будет арендатор, если условиями договора обязанность арендодателя компенсировать затраты не предусмотрена. Начислять амортизацию он начнет с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Налоговый кодекс позволяет арендатору включать в расходы ежемесячные амортизационные отчисления только до тех пор, пока действует договор аренды. Это значит, что потраченную на капитальные вложения сумму списать в расходы в полном объеме не удастся. Ведь в большинстве случаев срок договора аренды меньше срока полезного использования объекта.

Рассчитывать ежемесячную сумму амортизационных отчислений арендатор будет исходя из срока полезного использования арендуемого объекта. Как известно, этот срок устанавливает арендодатель в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Арендатор может продолжать начислять амортизацию по капитальным вложениям, но только в том случае, если договор аренды будет продлен (письмо Минфина России от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640).

Если арендатор возмещает затраты арендодателя. В договоре аренды стороны могут закрепить условие, что неотделимые улучшения объекта аренды по требованию арендатора производит собственник. Арендатор же обязуется возместить затраты арендодателя на модернизацию.

Но если арендатор возместит собственнику издержки на модернизацию, то учесть такую компенсацию в налоговых расходах он не сможет. Ведь расходы на неотделимые улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества. Учесть же их при расчете налога на прибыль можно только одним способом – через амортизацию. А это право в данном случае принадлежит исключительно арендодателю.

Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму возмещения арендатор сможет только в том случае, если в договоре будет указано, что затраты собственника на неотделимые улучшения арендатор возмещает в составе арендных платежей.

Арендовать ли помещение у гражданина?

Бывает, что фирмы арендуют под офис квартиры граждан. При этом многие не обращают внимания на то, что квартира, зачастую, относится к жилому фонду. Чтобы использовать жилое помещение для предпринимательских целей, необходимо перевести его в состав нежилого (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Если фирма все же будете использовать жилое помещение под офис и зафиксирует это в договоре аренды, то арендные платежи не уменьшат налогооблагаемую прибыль (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71). Финансисты считают, раз такой договор не соответствует гражданскому законодательству, то сделка считается ничтожной. Поэтому расходы фирмы по аренде офиса, расположенного в жилом помещении, нельзя признать экономически обоснованными и документально подтвержденными. И это несмотря на то, что законность или незаконность использования жилых помещений не находится в ведении налогового законодательства. То, что договор законный, а незаконно лишь само использование жилого помещения под офис, фирме придется доказывать в суде.

Что касается суммы арендной платы, выплачиваемой гражданину – не предпринимателю, то с нее фирма, как налоговый агент, обязана удержать и перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ). Кроме того, сам договор, независимо от срока его действия, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ). Избежать негативных последствий от совершения такой сделки не удастся. Поэтому лучше брать в аренду нежилые помещения.

Финансисты считают, что ежемесячно составлять акты выполненных услуг по аренде не нужно. Факт получения услуги могут подтвердить договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества и документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742).

Жилые помещения предназначены только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

06 декабря, 6827

Грамотно спланированное офисное пространство - одна из составляющих успешного бизнеса. А начинается его обустройство с заключения договора аренды. Если изначально расставить приоритеты в выборе помещения и внимательно изучить подписываемые документы, то в последствии это сэкономит время, нервы и деньги и сделает сотрудничество с арендодателем комфортным.

Спикеры рассказали о том, что представляет из себя договор аренды офиса и что следует в нем предусмотреть заранее:

Однозначного ответа нет так как нет двух одинаковых договоров аренды. Все зависит от того, кто выступает арендодателем и арендатором в сделке, кто какие цели преследует, у кого какие задачи и исходные данные. У каждой стороны свои приоритеты и в разных случаях один и тот же критерий договора аренды может иметь разную степень важности. Например, для кого-то важны исключительно коммерческие условия и больше ничего. Все обсуждение в таком случае сводится к цифрам. А для другого арендатора, например, цена может не иметь значения (в рамках бюджета). Для таких арендаторов могут быть важны прозрачность договора аренды, ответственность и обязательства сторон и проч. Кто-то например обращает большое внимание на досрочное расторжение договора аренды и если арендодатель не дает такого права, сделка может не сложиться. Но есть арендаторы, которые уверены в исполнении своих обязательств в течение всего срока договора аренды и для них данный пункт будет не критичным. Вообще, обращать внимание нужно на все. Каждый пункт может быть важен исходя из вводных, которые есть.

Из чего складывается арендный платеж:

Опять же, в этом вопросе все зависит от арендодателя. Глобально каждый платеж состоит из 3-х частей: базовая ставка (источник дохода) + эксплуатация (дополнительно коммуналка) + налоги. Профессиональные собственники и в договорах аренды разбивают платежи на три части, но есть собственники, которые озвучивают ставку «гросс», включающую в себя все. Также при аренде есть такие платежи как: парковка, интернет, телефония, внутренний клининг, возможно охрана и прочие услуги.

Здесь важен также другой вопрос - курс валюты. Как правило договоры аренды заключаются в долларах США по курсу Центрального банка на день оплаты. Так как в нашей стране курс валют нестабилен, любая уважающая себя компания должна понимать риски. Например, доллар может сильно вырасти и арендатор может сильно потерять в деньгах. Вариант решения этого вопроса - установка коридора доллара США (например: если курс будет выше 35 руб. за $1, то оплата будет проводится по 35 и также в обратную сторону).

Какие возможны подводные камни:

Если речь идет в договоре аренды - да какие угодно. Опять же нет типовых договоров аренды, и то, что может являться подводным камнем для одного арендатора, для другого таковым может и не являться.

Однако, есть и общий риск для этих договоров, это ежегодная индексация базовой ставки. Зачастую арендодатель заинтересован в максимальном увеличении (практика запроса арендодателя 10%). Этот вопрос относится к общей части коммерческих условий и глобально не влияет на сам текст договора аренды.

Управляющий партнер DNA Realty

Договор аренды коммерческой недвижимости - куда более сложный документ, чем договор аренды жилья. Поэтому арендаторам следует быть предельно внимательными при подписании таких документов. В идеале в договоре коммерческой недвижимости должны быть прописаны все возможные события, которые могут произойти на протяжении срока аренды. Не стоит верить собственникам, которые отказываются прописывать важный пункт в договор, уверяя на словах, что «этого никогда не случится». Если не случится, то что мешает записать в договор? А если все же фиксировать тот или иной пункт в договоре собственник не хочет, значит, риск такого события крайне велик.

В первую очередь, конечно, надо обратить внимание на финансовый раздел договора или арендную плату. Здесь могут быть разные тонкости - включает ли указанная плата НДС и эксплуатационные расходы или нет, какие расходы включены в арендную плату, а какие оплачиваются сверху, каков размер обеспечительного депозита, каков порядок оплаты арендной платы, на какую сумму и как часто собственник может повышать ставку аренды и т. д. Все эти пункты обычно прорабатываются еще на стадии первичных переговоров, поэтому надо всего лишь проверить, чтобы в договоре они были отражены максимально корректно. Вообще, арендная плата состоит из постоянной и переменной. Постоянная - это плата именно за аренду, а переменная - за эксплуатацию, налоги и услуги, оказываемые собственником или коммунальными организациями. Все эти платы и порядок их выплат также следует отразить в договоре.

Второй по значимости пункт - это возможность выхода любой стороны из договора и компенсаций/штрафов при таком выходе. Обычно собственники настаивают на том, что при досрочном расторжении договора со стороны арендатора, тот теряет обеспечительный депозит, но при этом сами оставляют за собой право отказаться от исполнения договора, просто вернув такой депозит. Поэтому неплохо бы прописать не просто возврат сумму обеспечительного платежа, а еще и штраф в сопоставимом размере. В случае, если арендатор существенно улучшает помещение за свой счет, вкладывая в его ремонт большие деньги, необходимо зафиксировать невозможность расторжения договора со стороны собственника и повышения арендной платы выше индексации при отсутствии нарушений по оплате. Потому что нередки случаи, когда собственник сдавал помещение в плохом состоянии по низкой цене, арендатор делал там ремонт, после чего собственник уже понимал, что помещение стоит больше и искал возможности избавиться от арендатора и пересдать его дороже.

Также следует обратить внимание на площадь помещения и перед подписанием договора обязательно произвести его замер, чтобы избежать всевозможных недопониманий. Если для вашей компании важно наличие или отсутствие тех или иных соседей (например, со схожим видом деятельности), то это также можно прописать в договоре - к примеру, запрет на сдачу в аренду площадей в здании оператору того же профиля. Однако следует понимать, что так называемый «эксклюзив» дают лишь при аренде больших площадей и иногда требуют за него доплатить.

А вот придираться к мелочам в тексте договора, которые значения не имеют, не стоит. Очень часто юристы от арендатора дуют на воду и начинают исправлять чуть ли не запятые - лучше собственника такими правками не нервировать, если по принципиальным позициям достигнуто взаимопонимание.

Директор по развитию компании «ГЕМА Инвест»

1. Стоит выделить следующие важные моменты в договоре аренды офиса:

Документы на собственность: нужно проверить легитимность и срок действия правоустанавливающих документов. Он должен заканчиваться позднее, чем ваш договор аренды.
Разделение обязанностей по эксплуатации помещений. Желательно четкое разделение обязанностей между арендодателем и арендатором; это позволит избежать в дальнейшем споров об ответственности за мелкие и крупные поломки и ремонты
Частота повышения арендной платы. Ранее Гражданским Кодексом РФ регламентировался данный вопрос: повышение было возможно не чаще одного раза в год. Но в 2013 году принята поправка, которая позволяет сторонам договориться о любой частоте изменения арендной платы.
Возможность досрочного расторжения договора. Предусмотрена ли она договором? Для обеих сторон? Единой формулы успеха в этом вопросе нет. Позиции арендаторов в этом вопросе различаются. Но обратить внимание на это стоит: как на саму возможность, так и на срок уведомления о досрочном расторжении и санкции за нарушение этого срока.
Размер депозита. Стандартная практика на рынке такова: для краткосрочных договоров размер депозита составляет 1 месяц арендной платы, для долгосрочных - от 2 до 6 месяцев арендной платы в зависимости от срока действия договора (чем дольше, тем больше депозит)
Коммерческие условия, а это не только арендная ставка, но и размер ежегодной индексации, стоимость парковочных мест, возможность расширения площадей на комфортных условиях и т. д.

2. Арендный платеж.

Есть несколько подходов к формированию арендного платежа. Большое распространение сейчас получает подход tripple net (трижды очищенная ставка). Тогда арендная ставка складывается из базовой ставки, операционных расходов и коммунальных платежей. В ставку за операционные расходы включается эксплуатация мест общего пользования и общих инженерных систем здания. Коммунальные платежи - плата за тепло, электричество, воду - оплачиваются чаще всего на основании показаний счетчиков. Впрочем, иногда арендодатели включают плату за тепло в операционные расходы. Но электричество всегда оплачивается отдельно.

Второй подход - аренда + коммунальные платежи. Это означает, что арендодатель не делит для себя аренду на базовую и операционную ставки.

Третий подход - аренда («все включено»). Такой подход встречается крайне редко и только на и ниже.

3. Подводные камни:

На объекте может оказаться только один оператор связи, стоимость услуг которого будет запредельно высокой. Этакая монополия связи местного масштаба. В этом случае арендатор ничего не сможет поделать, поэтому нужно такую ситуацию предусматривать заранее.
Арендодатель может навязывать услуги собственной службы эксплуатации, что будет указано уже в договоре аренды. Тогда нужно убедиться, что обслуживающая компания компетентна, и услуги ее продаются по рыночной (не завышенной цене).
Любые другие услуги, которые навязываются арендодателем. Подчеркиваю: это не обязательно плохо; но нужно выяснять качество и цену этих услуг.